新城控股为什么15年才上市
过去5年拿地明细，每个商业体的地价（影响商业体价值四要素，租金、地价、融资成本和地理位置，租金体现的经营能力，四个要素相互促进）；2、 未来每个商业体的所在项目体量、各业态体量；可出租面积和总面积的比例（后续披露方式更宏观了，缺乏细微数据）3、 已开业每个综合体的销售额的情况及核心竞争优势；4、 未来轻资产的运营方式5、 公司吾悦广场运营中自有商家的比例及运营情况6、 过去5年所有项目拿地销售回款结算，估算每个项目资金沉淀大概金额（滞销的办公楼、车位、公寓等），目前初步估算？亿的沉淀（天津、苏州超大项目、其他项目的SOHO房产）7、 现有项目亏损情况（算上滞销）8、 非标融资成本及金额，公司是否存在职工财富理财名义的融资9、 各个综合体负责人经营激励制度安排？10、 未来2-3年的公司大概出现的经营成果（租金、销售、拿地、轻资产、融资成本）11、 新城新加坡REITS能否成功？（参考模板奥特莱斯4个项目）投资者4年50%的回报12、 可比竞争对手万达能否在两年内搞定上市，上市的估值是否可能达到3000亿？13、 未来3年内是否有潜在黑马出现，是否商业格局已定（华润、龙湖、中骏、宝龙、金地、招商、爱琴海、步步高、各城市区域龙头、港资经营优势），存量商业能否幻化新生；新城和万达能否形成在中国二三四线城市中能否形成双寡头，如何应对华润龙湖的下沉，中骏宝龙爱琴海等的追击？14、 线上对线下的销售额竞争是否进入稳定状态，未来5年商业零售是存量竞争还是有增量呢，线上线下是协同还是你死我活？15、估值数字游戏问题，保本租金、租金提升、利率下降对估值的量化影响未来一段时间我估计会围绕上述问题寻找可能的答案，先买入后研究，2021年重点研究的是金地，因为自己的脆弱的心态和运气，从12块买到8.5，计划在8块满仓融资干，结果股价目标价离我最悲观的预期差2毛，2022年我的地产物业仓位预计在50%左右，重点研究华润、龙湖、万达和港资商业地产股，在赢商网记者帮助下（在此真诚感谢赢商网——购物中心资产管理提供的过去三年主要上市公司公布的商业办公楼租金整理数据）目前初步建立了500个商业体近5年的租金数据，虽然只是很小一部分，但也是一个观察实体零售商业的一个重要窗口，目前初步搞清楚了万达450座商业广场的布局，开拓了我平时只关注一二三线城市的视野，碧桂园在三四五城市的巨大成功让我（碧桂园万亿商业帝国的基础主要就是来源于三四五线住宅开发）觉得部分三四五线城市的商业潜力被低估了，期待这个预期差让我视野和眼界更上一层楼
年利润100万公司估值多少?
企业估值有很多种方法，比如常用有的有资产基础法、比如收益法、比如市场法、企业价值/息税前利润、可比市盈率法等五种方法，每种估值的方法都使用不同的企业状态。1、资产基础法资产基础法又被称为“成本法”，也就是公司总资产减去负债后的净资产/权益资产即是企业的估值，这种方法因为只考虑净资产的价值，所以叫做成本法，一般用于重资产行业，所以我们会看到一些重资产行业的估值是按照市净率来估值的，这种上市公司经常不是看市盈率，而是看市净率的。
以题主为例：A公司年利润是100万元，但是公司的净资产是10个亿，这个就说明这家企业是一家盈利能力很弱的企业，如果使用可比市盈率的估值方法，哪怕是给100倍，估值也只有1个亿，但是公司的实际价值是有10个亿的。2、收益法这是目前A股市场使用最多的估值方法，因为企业的目的就是盈利，企业的价值来自于企业在未来能够盈利，我们把企业未来的盈利（现金流）折现到当下，那么就会得出企业的估值或者是价值。
但是这种方法的缺陷就是，企业的经营一般不太稳定，受内外部各种因素的影响，我们很难去确定5年以后每年的盈利到底有多少，所以这种折现就显得不那么“靠谱”，这种估值方法一般适用于公司已经比较成熟，每年都能够稳定盈利，带来稳定的现金流，这种企业是时候用收益法的。以题主为例：假如公司每年都是100万的净利润流入，并且没有增量，那么企业的估值就是公司在未来10年的现金流折现到当下的现金价值，而折现系数一般是取8%，也就是把往后10年，每年100万的净利润流入按照8%的折现系数折现到当下。最后的折现结果就是671万。也就是说公司的估值是671万。
3、市场法所谓市场法就是和在市场上已经有的交易案例的企业进行比较，以确定评估对象的价值，比如我们在风投过程中，最常见的就是市场法，比如和市场上那个同行企业刚刚融资了，他们的用户规模、营收、利润等等找到一项可以比较的来确定当下的估值。比如市场上刚刚有一家企业和你们公司是同行，他是行业的老大，刚刚估值1个亿，利润是200万，而你是行业的老三，两者之间可以做一个对比，但是对方是行业老大，你是行业老三，利润只有对方的一半，那么你的估值肯定是要在估值打对折的基础上再进行一定折扣的，那么4000万、3000万都有可能。
4、企业价值/息税前利润倍数估值方法这个估值方法就是以企业价值/息税前利润给与一定的倍数估值，比如给与5倍估值，那么企业的盈利是包括几个部分的，第一是扣税之后的净利润；第二就是扣掉的税；第三就是支付的利息。这种方法是剔除了资本结构对企业盈利的影响；
比如我们同样A/B两家企业利润都是100万，其他的营收也相同，行业也相同，所得税都是25%，但是A的利息是40万元，而B的利息是10万元，这个就说明A的盈利能力其实是比B强的，那么最后两者的估值就是：A=5*（100/0.75+40）=867万；B=5*（100/0.75+10）=717万；同样利润100万的情况下，A的估值是要高的。
5、可比市盈率方法这个其实是二级市场的估值常用的方法，比如格力和美的，两者是高度雷同的，所以两个的可比市盈率估值是一样的大小。以题主为例：利润100万，可比市盈率是10倍，那么估值就是1000万。总结：估值的方法很多，不同的行业、阶段、市场，最后的估值方法就不一样，通常是把多种方法结合起来使用。
被评估机组为5年前购置,账面价值为25万元人民币
全新价格=35*0.7=24.5万元
成新率=7/(5+7)=58.3%
评估值=24.5*58.3%=14.3万元